I requisiti professionali degli amministratori di condominio *

La mancanza dell’attestato di superamento dell’esame prescritto dal d.m. 140/2014, determina la revocabilità dell’amministratore, considerata l’importanza sociale che l’attività di amministratore di condominio riveste.

Il legislatore del 2012 ha introdotto, nelle disposizioni di attuazione del codice civile, l’art. 71 bis che ha sancito che possono svolgere l’attività di amministratore di condominio coloro che siano in possesso di alcuni precisi requisiti di onorabilità e di professionalità, tra cui l’aver frequentato un corso di formazione iniziale e, in seguito, un corso di aggiornamento a cadenza annuale. Il d. l. n. 145 del 23 dicembre 2013, convertito con legge 21 febbraio 2014, n. 9, ha stabilito che, con decreto ministeriale del Ministero della Giustizia, sarebbero stati prescritti i criteri per la formazione de qua. Il d. m. 13 agosto 2014, n. 140, ha provveduto disponendo le materie e le ore di insegnamento, oltre alle qualità che i formatori e i responsabili scientifici debbono possedere. Non avendo il legislatore previsto le sanzioni e le conseguenze che derivano dall’omissione di questo categorico obbligo normativo di aggiornamento, la giurisprudenza e la dottrina sono chiamate a riempire il vuoto legislativo.

Il riconoscimento professionale

Ai sensi della legge 4/2013 deve essere indicato per iscritto in ogni documento o rapporto scritto con i clienti; in caso contrario, l’amministratore di condominio è sanzionabile ai sensi del codice del consumo, in quanto responsabile di una pratica commerciale scorretta, ex d. lgs. 206/2005. La prima problematica che si è posta concerne la domanda se l’art. 71 bis disp. att. cod. civ. e la legge 4/2013 ineriscano a due leggi ordinarie, per le quali vale il principio della successione nel tempo per la loro applicabilità, ovvero se una, e quale, sia una legge speciale. La questione non è di poco conto poiché si potrebbe ipotizzare che la legge 4/2013 abbia abrogato tacitamente l’art. 71 de quo, abrogando di fatto alcuni requisiti da questo disposti, considerato che non li ha più previsti. La distinzione, ut supra dedotta, non è costituzionalmente, né legislativamente stabilita. La dottrina ha individuato quale legge speciale quella che dispone nello specifico la natura di una fattispecie già prevista in un quadro normativo più generale. In questo caso la legge 220/2012, pur anteriore alla legge 4/2013, può considerarsi speciale in quanto, questa seconda, detta la disciplina alla quale debba attenersi ogni professionista che non sia iscritto in Ordini o Collegi ex art. 2229 cod. civ., mentre la prima inerisce ai soli amministratori di condominio, prevedendo più dettagliatamente i loro requisiti, soggettivi e oggettivi, e le loro funzioni. E, infatti, la legge 4/2013 è finalizzata, non solo a riconoscere le professioni, così dette, non ordinistiche, ma altresì a tutelare i cittadini consumatori, conferendo alle associazioni di categoria, l’iscrizione alle quali non è obbligatoria, maggiori poteri di controllo e di elevazione culturale dei propri associati, anche mediante un certificato di qualità conforme alla norma UNI EN ISO 9001.

L’aggiornamento professionale

Sia la legge 4/2013 sia l’art. 71 bis disp. att. cod. civ. dispongono che per svolgere l’attività di amministratore di condominio è necessario aver frequentato un corso di formazione iniziale e, successivamente, corsi di aggiornamento periodici annuali in materia di amministrazione condominiale. Dal tenore di quest’ultimo articolo si deduce che anche i professionisti iscritti in Ordini, quali gli avvocati, gli ingegneri, i dottori commercialisi e così via, siano obbligati a frequentare i corsi de quibus, trattandosi di materia specialistica e interdisciplinare riguardando non solo gli aspetti giuridici, ma anche quelli tecnici, impiantistici, domotici, contabili, fiscali e così via; del resto nulla prevede la norma in senso contrario. L’art. 71 bis disp. att. cod. civ, stabilisce, altresì, che l’incarico dell’amministratore cessi, e ciascun condomino possa convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore, qualora questi perda i requisiti inerenti all’assenza di condanne per reati colposi o di misure di prevenzione, come meglio specificato nelle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo, ovvero sia interdetto o inabilitato o protestato; si tratta, pertanto, di una decadenza de jure, che comporta, quale necessaria conseguenza, la mancanza di un amministratore nel condominio, unica fattispecie per cui ogni condomino possa assumere l’iniziativa di convocare l’assemblea per la nomina dell’amministratore di un condominio già costituito. Nulla è, per contro, indicato nell’ipotesi l’amministratore non abbia fraquentato il corso di formazione o non si aggiorni costantemente; si deve ritenere che l’amministratore possa essere revocato dall’assemblea o dall’Autorità giudiziaria, in quanto l’elenco delle ipotesi di revoca previste dall’art. 1129 cod. civ. non è tassativo, per esplicita previsione della lettera dello stesso articolo, considerato che ai sensi del secondo comma dell’art. 1129 cod. civ., che è inderogabile, l’amministratore deve ad ogni conferimento di incarico, o ad ogni rinnovo, comunicare i propri dati anagrafici e professionali, tra i quali rientra certamente la dichiarazione di aver superato con esito positivo, l’esame finale del corso di aggiornamento; meglio ancora deve essere riportato a verbale che ha esibito l’attestato sottoscritto dal Responsabile scientifico del corso, che ha una peculiare qualifica professionalmente. Qualora venga nominato dall’assemblea un amministratore privo dei requisiti previsti dall’art. 71 bis disp. att. cod. civ., così come integrato dal d. m. 140/2014, la nomina è nulla, potendo rientrare nelle previsioni normative dell’art. 1418 cod. civ., considerato che si può sostenere che si tratta di una delibera, atto negoziale complesso, che viola le disposizioni di legge imperative in materia. Infatti, unitamente alle fattispecie espressamente stabilite dal precitato art. 1418 cod. civ., la dottrina e la giurisprudenza hanno individuato due altre fattispecie di nullità: la nullità virtuale e la nullità di protezione, quali interpretazioni dell’espressione testuale “Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative”. Le nullità, così dette protettive, riconosciute anche dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea, sono finalizzate a tutelare gli interessi e i valori fondamentali dell’uomo disposti da leggi e regolamenti. Si rende obbligatorio, conseguentemente, considerare il linguaggio utilizzato dal legislatore nella norma in esame e interpretarlo, anche se omissivo, in ordine alle conseguenze che possono prodursi dalla sua inosservanza. La nullità protettiva ha lo scopo di tutelare gli interessi e i valori fondamentali dell’uomo, in particolare inteso quale consumatore, e, pertanto, è posta a maggior tutela del contraente più debole. La mancanza dell’attestato di superamento dell’esame prescritto dal d.m. 140/2014, conseguentemente, determina la revocabilità dell’amministratore, considerata l’importanza sociale che l’attività di amministratore di condominio riveste, se solo si pensi al disposto del terzo comma dell’art. 1135 cod. civ., indipendentemente, pertanto, dalla circostanza che costui sia iscritto in un Albo ovvero eserciti la professione ai sensi della legge 4/2013. A riprova di quanto ut supra dedotto la Risoluzione n. 10/E del 27 febbraio 2020 emanata dall’Agenzia delle Entrate, ha concesso agli amministratori di condominio di effettuare la trasmissione delle dichiarazioni fiscali inerenti ai condomini da loro amministrati mediante l’utilizzo di un’unica utenza telematica attribuita ai medesimi, conferma la specificità della professione di amministratore di condominii; non solo, l’Agenzia ha precisato che per coloro che perdono i requisiti disposti dal precitato art. 71 bis disp. att. cod. civ. questo beneficio è revocato, compreso, quindi, l’aver frequentato il corso annuale di aggiornamento prescritto dal combinato disposto dell’articolo de quo e dal D.M.140/2014. D’altronde gli articoli del codice civile, art. 1129,130, 1130 bis e 1131, ineriscono all’amministratore tout court, quindi, qualunque formazione culturale egli abbia. L’art. 71 bis citato, pur non essendo stato dichiarato inderogabile dal successivo art. 72 disp. att. cod. civ., tuttavia è strettamente correlata all’art. 1129 c.c., dichiarato inderogabile ex art. 1138 cod. civ.. Certamente l’art. 71 bis disp. atto cod. civ., è stato dettato dal legislatore a tutela dell’utenza, vale a dire dei condomini, che sono da considerarsi consumatori ex d. lgs. 6 settembre 2005, n. 206. Se ne deduce che questa normativa ha natura pubblicistica.

Presentazione professionale per il conferimento dell’incarico

 Proprio per quanto sopra argomentato, l’amministratore, chiamato a presentare una propria offerta per gestire un condominio, deve innanzitutto fornire ogni dato prescritto dal secondo comma dell’art. 1129 cod. civ. ma deve, altresì, qualificarsi quale iscritto all’Anaci, indicando il numero di iscrizione, il proprio titolo di studio, l’istituto assicuratore presso il quale è assicurato, le attestazioni del superamento degli esami del corso di formazione, se svolto, e tutte quelle di aggiornamento, la certificazione UNI 10801; è meglio, altresì, se si presenta il curriculum vitae europeo. Deve, inoltre, descrivere la propria organizzazione dello studio e precisare che opererà nell’interesse collettivo di tutti i condomini; deve specificare che non è, per legge, né il responsabile dei lavori ex D. Lgs. 81/2008 né GSA per quanto attiene alla normativa anti incendio, per cui l’assemblea dovrà nominare i rispettivi professionisti. Oltre a ciò deve precisare le attività che è obbligato a svolgere ex lege e quelle ulteriori che intende prestare rapportandole al tariffario del proprio studio. Insomma, prima deve esporre le proprie qualità etiche e culturali e, poi, il proprio compenso. Si rammenta a questo proposito che: Il periodo dell’annualità di vigenza di un attestato decorre dal nove ottobre di un determinato anno all’otto ottobre dell’anno successivo; Sino all’otto ottobre è possibile frequentare un corso di aggiornamento e sostenere il conseguente esame e l’Anaci ne organizza diversi in tutta Italia, anche on-line; Non è necessario allegare alla propria offerta tutti gli attestati dal 2014/2015 ad oggi, ma si deve indicare, anno per anno, la data dell’attestato di superamento dell’esame finale. Tuttavia, a domanda, anche di un solo condomino, l’amministratore deve esibire tutti gli attestati o, anche, il singolo attestato esatto.

La Corte di Appello di Napoli

La tesi sopra esposta, sempre sostenuta da Anaci, costituisce il principio stabilito dalla Corte di Appello di Napoli con la sentenza n. 97 del 12 gennaio 2023 che ha condannato l’amministratore di condominio a consegnare ad un condomino l’attestato del superamento dell’esame del corso di aggiornamento concernente l’anno precedente alla richiesta, fondando le motivazioni della pronuncia sul convincimento che l’art. 71 bis disp. att. cod. civ. è norma di ordine pubblico la cui violazione può determinare la nullità dell’incarico.

* articolo tratto dalla rivista “Amministrare Immobili” rivista ufficiale ANACI